토지대장 발급, 등기와 같이 받으시면 됩니다
토지대장 발급을 등기 열람과 함께. 주소만 넣으면 등기사항전부증명서와 토지(임야)대장을 한 화면에서 받습니다. 지적도와 토지이용계획확인원도 함께 됩니다.
토지(임야)대장은 토지의 지번·지목·면적과 소유자 변동을 기록한 공적장부입니다. 등기부등본과는 담는 내용이 다릅니다. 그래서 토지를 검토할 때는 보통 둘을 함께 봅니다.
등기부와 토지대장은 무엇이 다른가요
간단히 나누면 이렇습니다.
- 등기부등본 — 소유권과 근저당·가압류 같은 권리관계를 담습니다.
- 토지대장 — 지목·면적 같은 토지의 사실관계를 담습니다.
면적이나 지목이 서로 다르게 적혀 있는 경우가 있습니다. 이때 면적과 지목은 대장이 기준이고 소유권은 등기부가 기준입니다. 실무에서 둘을 같이 떼는 이유가 여기에 있습니다.
등기클라우드에서는 같이 받습니다
주소로 등기를 열람하실 때 토지(임야)대장을 함께 선택하시면 한 번에 발급됩니다. 사이트를 옮겨 다니며 각각 신청하실 필요가 없습니다. 지적도와 토지이용계획확인원도 같은 화면에서 함께 고르실 수 있습니다.
토지대장에 실제로 적히는 것
한 장짜리 서류지만 들어 있는 항목은 정해져 있습니다.
- 토지 소재와 지번 — 어느 땅인지
- 지목 — 그 땅의 주된 용도. 아래에서 따로 설명드립니다
- 면적 — 제곱미터 단위. 이 숫자가 면적의 공식 기준입니다
- 소유자 — 성명·주소와 변동일자·변동원인. 매매인지 상속인지 수용인지가 적힙니다
- 개별공시지가 — 연도별로 쌓입니다. 시세는 아니지만 세금과 보상의 기준입니다
- 축척 — 1/1200, 1/6000 등. 지적도를 볼 때 필요합니다
소유자 변동 이력이 연혁으로 쌓인다는 점이 등기부와 다른 부분입니다. 언제 어떤 사유로 손이 바뀌었는지를 한눈에 보실 수 있습니다.
지목은 28가지입니다
지목은 그 땅의 주된 용도를 나타내는 분류로, 법으로 28가지가 정해져 있습니다.
전 · 답 · 과수원 · 목장용지 · 임야 · 광천지 · 염전 · 대 · 공장용지 · 학교용지 · 주차장 · 주유소용지 · 창고용지 · 도로 · 철도용지 · 제방 · 하천 · 구거 · 유지 · 양어장 · 수도용지 · 공원 · 체육용지 · 유원지 · 종교용지 · 사적지 · 묘지 · 잡종지
실무에서 가장 자주 보시는 건 대(건축물이 있거나 지을 수 있는 땅)와 전·답(농지), 임야입니다. 농지나 임야를 사서 집을 지으려면 지목 변경이 필요하고, 그 전에 농지전용·산지전용 허가를 받아야 합니다.
다만 지목만 보고 건축 가능 여부를 판단하시면 안 됩니다. 지목이 「대」여도 용도지역이나 개발제한으로 막힐 수 있습니다. 그건 토지이용계획확인원에서 봐야 합니다.
토지대장을 보게 되는 순간
실무에서 대장을 따로 떼는 상황은 대체로 이렇습니다.
- 계약서에 면적을 적을 때 — 면적의 공식 기준이 대장이라 여기서 확인합니다.
- 농지·임야를 살 때 — 지목이 전·답·임야면 농지취득자격증명이나 전용 허가가 필요한지 먼저 따져야 합니다.
- 보상·세금을 계산할 때 — 개별공시지가가 대장에 연도별로 쌓여 있습니다.
- 소유권 이력을 볼 때 — 언제 어떤 사유(매매·상속·수용·경매)로 바뀌었는지가 연혁으로 남아 있습니다.
- 경매 물건을 볼 때 — 감정평가서의 면적·지목이 대장과 맞는지 대조합니다.
공유 필지는 이름이 다 안 나옵니다
한 필지를 여러 사람이 나눠 가진 경우, 토지대장에는 「소유자 ○○○ 외 몇 명」처럼 대표 한 명과 인원수만 적힙니다. 공유자 전원의 명단과 지분은 공유지연명부라는 별도 장부에 있습니다.
집합건물의 대지권도 마찬가지로 대지권등록부에 따로 정리됩니다. 저희가 발급해 드리는 항목에는 이 둘이 포함돼 있지 않아, 필요하시면 정부24나 관할 지자체에서 따로 받으셔야 합니다. 다만 공유자와 지분은 등기부 갑구에서도 확인하실 수 있어, 등기를 함께 열람하시면 대부분 해결됩니다.
등기와 대장이 다를 때 무엇이 기준인가
같은 땅인데 등기부와 토지대장의 면적이나 지목이 다른 경우가 실제로 있습니다. 분할·합병이나 지목 변경이 한쪽에만 반영되면서 생깁니다. 이때 기준은 이렇게 나뉩니다.
| 무엇을 볼 때 | 기준이 되는 서류 |
|---|---|
| 면적 · 지목 · 지번 (물건의 사실관계) | 토지대장 |
| 소유권 · 근저당 · 가압류 (권리관계) | 등기부등본 |
그래서 계약서에 면적을 적으실 때는 대장을 보시고, 소유자를 확인하실 때는 등기부를 보십니다. 둘이 다르면 정리부터 하고 거래하시는 편이 안전합니다.
열람용과 발급용은 다릅니다
같은 내용이지만 쓰임이 다릅니다. 열람용은 내용만 확인하는 용도이고, 발급용은 관공서나 금융기관에 제출하는 용도로 발급 확인 정보가 붙습니다. 검토 단계에서는 열람용으로 충분하고, 제출해야 할 때만 발급용이 필요합니다.
참고로 등기 쪽도 같은 구분이 있습니다. 저희가 드리는 등기는 열람본이라 계약 검토·권리관계 확인에는 충분하지만, 제출용 원본이 필요하시면 대법원 인터넷등기소에서 발급받으셔야 합니다.
임야대장은 무엇이 다른가요
지적공부는 토지대장과 임야대장으로 나뉩니다. 담는 항목은 같고, 지목이 임야·묘지 등인 땅을 임야대장에서 관리합니다. 축척이 달라서(임야도는 보통 1/3000·1/6000) 도면이 더 넓게 그려집니다.
저희는 토지(임야)대장으로 한 항목이라, 임야를 조회하시면 임야대장이 나옵니다. 따로 고르실 필요가 없습니다.
정부24에서 무료로 받으실 수 있습니다
먼저 말씀드립니다. 토지대장은 정부24에서 인터넷 발급·열람이 무료입니다 (방문 발급 500원, 방문 열람 300원). 저희는 서류당 220원을 받습니다. 한 필지만 필요하시면 정부24가 낫습니다.
저희가 의미 있는 건 필지가 여러 개일 때입니다. 40필지를 검토한다면 정부24에서는 주소를 40번 넣고 40번 내려받으셔야 합니다. 여기서는 주소를 한 번 붙여넣으면 등기와 대장이 같이 나오고, 결과가 엑셀 한 장으로 정리됩니다. 8,800원(220원 × 40)에 그 과정을 사는 셈입니다.
여러 필지를 한꺼번에
필지가 많다면 주소 목록을 한 번에 올리시는 편이 빠릅니다. 엑셀 양식의 토지(임야)대장 칸에 O를 넣으면 등기와 함께 발급됩니다. 501호~510호처럼 연속된 번호도 한 줄로 적으실 수 있습니다.
발급되지 않은 서류는 결제하신 금액이 자동으로 환불됩니다. 없는 대장을 골랐다고 돈이 나가지는 않습니다.
지도로 먼저 보실 수도 있습니다
서류를 떼기 전에 어디에 붙어 있는 땅인지부터 보고 싶으시면 필지지도를 쓰십시오. 지번을 넣으면 경계와 함께 면적·용도지역·지목·공시지가 추이와 최근 실거래가가 나옵니다. 검색은 무료입니다.
함께 보면 좋은 서류
이 셋은 토지 물건에서 거의 항상 같이 봅니다. 등기로 소유권과 담보를, 대장으로 지목과 면적을, 지적도로 모양과 도로 접함을, 확인원으로 지을 수 있는지를 봅니다. 한 화면에서 함께 고르시면 사이트를 옮겨 다니실 필요가 없고, 결과도 물건별로 한 카드에 묶여 나옵니다.
자주 묻는 질문
토지대장과 등기부등본은 무엇이 다른가요?
등기부등본은 소유권과 근저당 같은 권리관계를 담고, 토지대장은 지목·면적 같은 토지의 사실관계를 담습니다. 면적과 지목은 대장이 기준이고 소유권은 등기부가 기준입니다.
토지대장만 따로 받을 수 있나요?
등기클라우드에서는 등기 열람과 함께 발급됩니다. 대장만 단독으로 발급하는 기능은 제공하지 않습니다.
임야대장도 되나요?
됩니다. 임야대장은 토지(임야)대장으로 함께 제공되며 발급 방식도 토지대장과 같습니다.
여러 필지를 한 번에 받을 수 있나요?
됩니다. 주소 목록을 엑셀로 올리고 토지(임야)대장 칸에 O를 넣으시면 등기와 함께 발급됩니다.
정부24에서 무료인데 왜 220원인가요?
맞습니다. 토지대장은 정부24 인터넷 발급·열람이 무료입니다(방문은 발급 500원·열람 300원). 한 필지만 필요하시면 정부24가 낫습니다. 저희는 필지가 여러 개일 때 주소 한 번으로 등기와 대장을 같이 받고 결과가 엑셀로 정리된다는 점을 사시는 것입니다.
토지대장에는 무엇이 적혀 있나요?
토지 소재와 지번, 지목, 면적, 소유자와 변동일자·변동원인, 개별공시지가, 축척이 들어갑니다. 소유자 변동이 연혁으로 쌓여서 언제 어떤 사유로 손이 바뀌었는지 한눈에 보입니다.
지목은 몇 가지인가요?
법으로 28가지가 정해져 있습니다. 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거·유지·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지입니다.
지목이 대(垈)면 집을 지을 수 있나요?
지목만으로 판단하시면 안 됩니다. 지목이 대여도 용도지역이나 개발제한, 다른 법령의 제한으로 막힐 수 있습니다. 건축 가능 여부는 토지이용계획확인원에서 확인하셔야 합니다.
등기부와 토지대장의 면적이 다르면 어느 쪽이 맞나요?
면적·지목·지번 같은 사실관계는 토지대장이 기준이고, 소유권·근저당 같은 권리관계는 등기부가 기준입니다. 둘이 다르면 정리한 뒤 거래하시는 편이 안전합니다.