지적도 발급, 등기와 같이 받으세요

지적도 발급을 주소 한 줄로. 토지 경계와 도로 접함, 필지 모양을 확인할 수 있는 지적도를 등기 열람과 함께 받습니다.

지적도는 필지의 경계와 모양, 인접 필지와의 관계를 보여주는 도면입니다. 토지를 검토할 때 도면 없이 서류만 보면 도로에 접했는지, 모양이 건축에 적합한지를 알 수 없습니다. 등기클라우드는 등기를 열람하면서 지적도를 함께 발급합니다.

지적도에서 확인하는 것

• 경계 — 도면상의 필지 경계와 인접 필지 지번. 땅 위의 실제 경계를 확정하려면 경계복원측량이 필요합니다.
• 도로 접함 — 맹지 여부. 건축 가능성과 직결됩니다.
• 모양 — 좁고 긴 필지, 부정형 필지 등 활용에 영향을 주는 형태
• 면적 대조 — 등기·토지대장 면적과 도면상 형태의 정합성
• 인접 필지 — 옆 땅의 지번과 지목. 도로인지 하천인지 남의 대지인지

맹지는 이렇게 확인합니다

맹지는 도로에 접하지 않은 땅입니다. 건축법상 건축물의 대지는 원칙적으로 너비 4미터 이상의 도로에 2미터 이상 접해야 합니다. 이 조건이 안 되면 건축허가가 나오지 않습니다. 땅값이 주변보다 훨씬 싸 보이는 물건은 이 이유인 경우가 많습니다.

지적도에서 보실 것은 이렇습니다.

• 내 필지가 도로로 표시된 필지(지목 「도」)에 닿아 있는가
• 닿아 있다면 접한 길이가 충분한가
• 닿은 도로가 지적도상 도로인가, 아니면 남의 땅을 길로 쓰고 있는 것인가

마지막 항목이 함정입니다. 현황도로(실제로는 길인데 지적상 지목이 「전」이나 「대」인 땅)를 지나야만 들어갈 수 있는 물건은, 도로처럼 보여도 법적으로는 맹지일 수 있습니다. 이때는 토지사용승낙서가 필요하고, 소유자가 거부하면 건축이 막힙니다. 지적도와 위성사진을 같이 보셔야 잡히는 자리입니다.

다만 지적도만으로 최종 판단이 나지는 않습니다. 도로 지정 여부는 지자체 건축과에 확인하셔야 확실합니다.

모양이 값을 정합니다

면적이 같아도 모양에 따라 쓸 수 있는 정도가 크게 달라집니다. 지적도를 보는 가장 큰 이유가 이것입니다.

• 정형(네모반듯한 땅) — 건축 계획이 단순하고 면적을 거의 다 씁니다.
• 부정형 — 모서리가 죽어서 실제로 쓰는 면적이 줄어듭니다. 같은 100평이라도 설계에서 빠지는 부분이 생깁니다.
• 자루형(깃대형) — 도로에서 좁은 통로로 들어가는 땅입니다. 접도 조건은 겨우 맞아도 통로 폭 때문에 건축이 제약될 수 있습니다.
• 좁고 긴 땅 — 폭이 좁으면 건물 배치와 주차가 어렵습니다. 법정 주차대수를 못 채워 허가가 안 나오는 경우가 있습니다.
• 경사 — 지적도에는 안 나옵니다. 등고선이나 현장에서 확인하셔야 합니다.

마지막 항목이 지적도의 한계입니다. 지적도는 평면도라 높낮이가 없습니다. 도면상 정형인 땅이 실제로는 급경사일 수 있어, 토목 비용이 크게 달라집니다.

분할·합병이 있었는지 봅니다

지번에 -1, -2 같은 부번이 붙어 있으면 원래 한 필지였다가 나뉜 땅입니다. 지적도에서 인접 필지들의 지번을 같이 보시면 어떻게 쪼개졌는지가 보입니다.

분할된 땅에서는 이런 것들이 문제가 됩니다.

• 도로에 접한 필지와 안 접한 필지로 갈리는 경우 — 뒤쪽이 맹지가 됩니다
• 분할 전에 설정된 근저당이 여러 필지에 걸쳐 남아 있는 경우 — 공동담보라 채권최고액이 이 땅만의 부담이 아닙니다
• 지적도는 나뉘었는데 등기가 아직 안 따라온 경우

지적도의 경계는 「도면상 경계」입니다

자주 오해가 생기는 자리라 분명히 적어 둡니다. 지적도의 선은 공부상 경계이고, 땅 위에 박힌 말뚝이나 담장과 다를 수 있습니다.

실제 경계를 확정하시려면 경계복원측량(지적측량)을 신청하셔야 합니다. 한국국토정보공사(LX)나 지적측량수행자에 신청하고 비용과 기간이 별도로 듭니다.

그래서 순서는 이렇게 됩니다. 지적도로 대략을 보고 → 살 만한 물건으로 좁힌 다음 → 계약 전에 측량. 후보 단계에서 전부 측량하는 건 현실적이지 않습니다.

담장이 이웃 땅을 넘어가 있거나, 도로로 쓰이는 부분이 내 필지에 포함돼 있는 경우가 드물지 않습니다. 면적은 대장 그대로인데 쓸 수 있는 면적이 줄어드는 것이라 꼭 확인하셔야 합니다.

지적도에 안 나오는 것

도면 한 장으로 다 되지는 않습니다. 아래는 지적도를 아무리 봐도 안 나옵니다.

• 높낮이·경사 — 평면도라 표시가 없습니다.
• 지상 건물의 실제 위치 — 필지 경계만 그려집니다. 건물은 건축물대장에서 봅니다.
• 용도지역·행위제한 — 토지이용계획확인원 소관입니다.
• 소유자와 권리관계 — 등기부와 대장에서 봅니다.
• 분묘 — 임야에서 문제가 되는데 도면에는 안 나옵니다. 위성사진과 현장 확인이 필요합니다.
• 실제 점유 상태 — 남이 담을 넘어 쓰고 있어도 도면은 원래 경계를 그립니다.

지적도 · 임야도 · 지적편집도는 다릅니다

인터넷 지도에서 보시는 「지적편집도」는 위치를 가늠하기에는 편하지만 공적 서류가 아닙니다. 계약이나 인허가에는 발급받은 지적도를 쓰셔야 합니다.

지도로 먼저 훑고, 필요한 것만 떼십시오

후보가 여러 개면 처음부터 서류를 다 뗄 필요가 없습니다. 필지지도에서 지번을 넣으면 경계와 함께 면적·지목·용도지역·공시지가 추이·최근 실거래가가 나옵니다. 검색은 무료입니다.

여기서 모양과 도로 접함이 아니다 싶은 물건을 먼저 걸러내신 뒤, 남은 것만 지적도와 등기로 확인하시는 편이 비용이 적게 듭니다.

토지 검토는 보통 이 조합으로 합니다

지적도만으로는 그 땅에 무엇을 지을 수 있는지 알 수 없습니다. 넷을 같이 봅니다.

넷 중 하나만 빠져도 판단이 안 됩니다. 지목이 「대」인데 맹지일 수 있고, 도로에 접했는데 개발제한구역일 수 있고, 다 좋은데 근저당이 감정가를 넘을 수 있습니다.

발급과 비용

주소로 등기를 열람하실 때 지적도를 함께 고르시면 됩니다. 서류당 220원이고, 지적도는 토지(임야)대장과 함께 발급됩니다(둘이 한 묶음이라 각각 220원입니다).

정직하게 말씀드리면 지적도는 정부24에서도 무료로 받으실 수 있습니다. 필지가 하나면 그쪽이 낫습니다. 저희 쪽이 의미가 생기는 건 필지가 여러 개일 때입니다. 주소 목록을 한 번에 올리고 엑셀 양식의 지적도 칸에 O를 넣으시면 등기와 함께 나옵니다.

발급되지 않은 서류는 결제하신 금액이 자동으로 환불됩니다. 여러 건 중 일부만 안 나왔다면 그만큼만 부분환불됩니다.

발급한 서류는 내 등기함에 등기와 같은 카드로 묶여 남습니다. 열람일로부터 7일 동안은 추가 결제 없이 다시 내려받으실 수 있고, 7일이 지나면 만료되어 다시 발급받으셔야 합니다.

자주 묻는 질문

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