권리분석, 말소기준권리부터 자동으로

권리 분석을 등기부만 올리면 자동으로. 말소기준권리를 찾아 인수·소멸을 구분하고 선순위 가압류·가처분·전세권과 채권최고액 부담을 표시합니다.

경매·공매 물건을 검토하거나 전세 계약 전 위험을 확인할 때 가장 먼저 보는 것이 권리분석입니다. 등기클라우드는 등기부를 읽어 말소기준권리를 찾고, 각 권리가 낙찰 후 인수되는지 소멸하는지 구분해 보여줍니다.

권리 분석에서 확인하는 것

• 말소기준권리 — (근)저당권·가압류·압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 접수일이 가장 빠른 권리. 선순위 전세권도 전세권자가 배당요구를 하거나 직접 경매를 신청하면 말소기준권리가 됩니다.
• 인수 / 소멸 — 말소기준권리보다 앞선 권리는 인수, 뒤진 권리는 원칙적으로 소멸. 말소기준권리 자신도 매각으로 소멸합니다.
• 선순위 위험 — 선순위 가처분·지상권·전세권·환매특약처럼 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리
• 채권최고액 합계 — 시세 대비 담보 부담 규모

결과는 이렇게 나옵니다

등기 PDF를 올리거나 주소로 열람하시면, 갑구·을구를 읽어 아래 네 가지를 한 화면에 정리해 드립니다.

1. 위험 등급 — 양호 · 주의 · 위험 세 단계. 왜 그 등급인지 한 줄로 함께 나옵니다 (예: 「위험 — 경매 진행 중」, 「주의 — 인수(가능) 권리 있음」).
2. 말소기준권리 — 어느 권리가 기준선인지와 그 접수일.
3. 권리별 판정 표 — 권리 이름, 접수일, 금액, 그리고 인수 / 소멸 / 말소기준. 각 줄마다 왜 그렇게 판정했는지 한 줄이 붙습니다.
4. 등기 이력 타임라인 — 소유권과 권리 변동을 시간순으로. 말소된 항목도 회색으로 남겨 두어 「전에 무엇이 있었다 지워졌는지」가 보입니다.

자동으로 짚어 주는 위험 신호

표만 봐서는 놓치기 쉬운 것들을 따로 모아 보여드립니다. 실제로 판정에 쓰는 항목입니다.

• 경매개시결정 등기 — 현재 경매가 진행 중일 수 있습니다.
• (가)압류 건수 — 체납이나 채권분쟁 신호입니다. 여러 건이면 그만큼 위험합니다.
• 지분 가압류·압류 — 부동산 전체가 아니라 특정 공유자 지분만 대상인 경우입니다. 전체에 걸린 것으로 오해하기 쉬운 자리입니다.
• 채권최고액 과다 — 채권최고액 합계가 기준가 대비 몇 %인지 계산해 알려드립니다.
• 공동담보 — 다른 부동산과 묶인 담보입니다. 이 부동산 단독 부담이 아닐 수 있어 채권최고액을 그대로 읽으면 안 됩니다.
• 신탁 등기 — 소유권이 신탁사에 있어 위탁자와 거래하면 위험합니다. 신탁원부를 따로 확인하셔야 합니다.
• 선순위 가처분·지상권·전세권·환매특약 — 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리입니다.

말소기준권리는 이렇게 정합니다

(근)저당권·가압류·압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 접수일이 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 됩니다. 그 선보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수하고, 뒤진 권리는 원칙적으로 소멸합니다. 말소기준권리 자신도 매각으로 소멸합니다.

예외가 하나 있습니다. 선순위 전세권은 전세권자가 배당요구를 하거나 직접 경매를 신청하면 그 전세권이 말소기준권리가 됩니다. 배당요구 여부는 등기부에 안 나오므로 매각물건명세서에서 확인하셔야 합니다.

여러 건을 한 번에

관심물건이 여러 개면 PDF를 한꺼번에 올리시거나, 주소 목록으로 대량 열람한 뒤 그대로 분석으로 넘기실 수 있습니다. 물건별 위험 등급이 나란히 나와 임장 갈 순서를 정하기 좋습니다.

경매 물건이면 매각물건명세서를 함께 올리세요

등기부만으로는 임차인을 알 수 없습니다. 대항력은 전입신고와 인도로 생기기 때문에 등기부에 기재되지 않습니다. 법원 매각물건명세서를 함께 올리시면 사건번호로 맞춰 다음까지 검토합니다.

• 대항력 임차인 — 전입일이 말소기준권리보다 빠른지
• 인수 예상 보증금 — 배당받지 못해 낙찰자가 떠안을 수 있는 금액
• 유치권 신고 — 신고가 있으면 성립 여부와 무관하게 위험 항목으로 표시

숫자를 직접 따져 보고 싶으시면

가입 없이 쓰실 수 있는 계산기를 준비해 두었습니다.

• 채권최고액 계산기 — 등기에 적힌 금액에서 실제 대출 원금 역산
• 공동담보 합계 계산기 — 목록번호가 같은 근저당을 한 번만 세기
• 최우선변제금 계산기 — 근저당 설정일 기준 소액임차인 기준표

전세 계약 전에도 씁니다

경매만이 아닙니다. 전세 계약 전에 그 집에 걸린 빚을 확인하는 데도 같은 분석을 씁니다. 기준은 부담률입니다.

부담률 = (선순위 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세 × 100

• 60% 이하 — 일반적인 수준입니다.
• 60~80% — 주의 구간. 경매로 넘어가면 보증금 일부를 못 받을 수 있습니다.
• 80% 초과 — 이른바 깡통전세 위험 구간입니다.
• 90% 초과 — 전세보증금반환보증 가입도 어려워집니다.

여기서 두 가지를 주의하셔야 합니다. 첫째, 채권최고액은 실제 빌린 돈이 아닙니다. 보통 대출금의 110~130%로 설정하므로 실제 채무는 더 적습니다. 다만 보수적으로 볼 때는 등기에 적힌 숫자를 그대로 씁니다. 둘째, 시세가 아니라 낙찰가로 계산해야 안전합니다. 경매 낙찰가는 보통 시세의 70~85% 선에서 형성됩니다.

자세한 판단 기준은 깡통전세 확인법과 말소기준권리 정리에서 다룹니다.

등기부에 나오지 않는 권리

권리분석에서 사고가 나는 자리는 대개 등기부에 안 적혀 있는 권리입니다. 자동 분석이든 사람이 하든 등기부만 봐서는 알 수 없으니, 아래 네 가지는 따로 확인하셔야 합니다.

• 대항력 있는 임차인 — 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고와 인도로 생깁니다. 등기가 아니라서 등기부에는 흔적이 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있습니다. 법원 매각물건명세서와 현황조사서에서 확인합니다.
• 유치권 — 공사대금을 못 받은 업자가 건물을 점유하며 주장하는 권리입니다. 등기 대상이 아니고 낙찰로 소멸하지도 않습니다. 신고가 있으면 성립 여부와 관계없이 일단 위험으로 보고, 실제 점유가 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 법정지상권 — 토지와 건물 주인이 같았다가 갈라지면 건물 쪽에 자동으로 생기는 권리입니다. 토지만 낙찰받았는데 법정지상권이 성립하면 건물을 철거시킬 수 없습니다. 토지 단독 물건에서 특히 중요합니다.
• 분묘기지권 — 남의 묘가 있는 임야에서 문제가 됩니다. 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘는 판례상 지료 없이도 권리가 인정될 수 있어, 임야 물건이면 위성사진과 현장 확인이 필요합니다.

그래서 저희 분석은 등기부에서 확인 가능한 것과 따로 확인해야 하는 것을 나누어 보여드립니다. 경매 물건이면 매각물건명세서를 함께 올리시는 편이 훨씬 정확합니다.

주의

자동 분석 결과는 등기부 기재 사항을 기준으로 한 참고 자료입니다. 특히 임차인의 대항력은 전입신고와 인도로 생기기 때문에 등기부에 나타나지 않습니다. 경매 물건이라면 법원 매각물건명세서를 함께 올리셔야 대항력 임차인과 유치권 신고까지 검토됩니다. 유치권·법정지상권처럼 등기부에 드러나지 않는 권리와 최종 법률 판단은 전문가 확인이 필요합니다.

자주 묻는 질문

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