건축물대장 발급, 등기 열람하면서 같이
건축물대장 발급을 등기 열람과 함께. 집합건축물대장 전유부·표제부·총괄표제부와 일반건축물대장을 주소 한 줄로 받습니다.
건축물대장은 건물의 구조·용도·면적·사용승인일 같은 물리적 현황을 담은 공적 장부입니다. 소유권·근저당을 다루는 등기부와 역할이 다르기 때문에 실무에서는 보통 둘을 함께 봅니다. 등기클라우드에서는 등기를 열람하면서 건축물대장을 같은 화면에서 추가할 수 있습니다.
어떤 대장을 골라야 하나요
- 집합건축물대장 전유부 — 아파트·오피스텔·빌라처럼 호실 단위 소유인 건물의 해당 호실
- 집합건축물대장 표제부 — 그 건물(동) 전체의 현황
- 총괄표제부 — 여러 동이 한 단지를 이룰 때의 단지 전체 현황
- 일반건축물대장 — 단독주택·근린생활시설처럼 동 단위로 소유하는 건물
물건 종류에 맞는 대장만 화면에 표시되므로 잘못 고를 일이 줄어듭니다. 해당 물건에 없는 대장(예: 여러 동이 아닌 건물의 총괄표제부)은 발급되지 않으며 그 금액은 자동 환불됩니다.
내 물건이면 어느 대장인가
고르실 때 헷갈리시면 이 표대로 보시면 됩니다.
| 물건 | 필요한 대장 |
|---|---|
| 아파트 · 오피스텔 · 빌라의 한 호실 | 집합건축물대장 전유부 |
| 그 아파트 동 전체의 현황 | 집합건축물대장 표제부 |
| 여러 동으로 된 단지 전체 | 총괄표제부 |
| 단독주택 · 상가건물 · 근린생활시설 | 일반건축물대장 일반부 |
| 여러 동을 한 사람이 가진 경우 | 일반건축물대장 총괄표제부 |
대부분은 전유부 하나면 됩니다. 표제부는 건물 전체의 준공 연도나 주차대수, 승강기 같은 공용 정보를 보실 때 필요합니다.
저희 화면에서는 물건 종류에 맞는 대장만 표시되므로 잘못 고를 일이 줄어듭니다. 집합건물을 고르시면 일반건축물대장은 아예 안 나옵니다.
사용승인일을 꼭 보십시오
건물의 준공일입니다. 이 날짜 하나로 여러 가지가 갈립니다.
- 내진설계 — 적용 기준이 시기마다 달라졌습니다. 오래된 건물이면 확인이 필요합니다.
- 재건축 연한 — 지자체 조례에 따라 준공 후 일정 기간이 지나야 사업이 가능합니다.
- 수선 주기 — 배관·방수·승강기는 연한이 오면 큰돈이 듭니다. 15년 넘은 건물이면 이 비용을 계산에 넣으셔야 합니다.
- 세금 — 건물 부분의 감가가 여기서부터 계산됩니다.
사용승인일은 등기부에는 없습니다. 등기 표제부의 「원인일자」는 등기 사유의 날짜라 준공일과 다릅니다. 건물 나이를 정확히 보시려면 대장을 떼셔야 합니다.
건축물대장에 실제로 적히는 것
담기는 항목은 정해져 있습니다. 계약이나 입찰에서 실제로 보시게 되는 자리는 이렇습니다.
- 대지위치 · 지번 · 도로명주소
- 대지면적 · 건축면적 · 연면적 — 건폐율·용적률이 여기서 계산됩니다
- 구조 · 지붕 · 층수 · 높이 — 철근콘크리트조인지 목조인지
- 주용도 및 층별 용도 — 근린생활시설인지 주택인지, 층마다 다를 수 있습니다
- 사용승인일 — 준공일입니다. 건물 나이를 여기서 셉니다
- 주차대수 · 승강기 · 부속건축물
- 소유자 현황 — 성명·지분·변동일자
- 위반건축물 표시 — 있으면 대장 상단에 노란 딱지처럼 표시됩니다
- 변동사항 — 증축·용도변경·대수선 이력
면적이 세 가지라 헷갈립니다
집합건물에서 특히 문제가 되는 자리입니다. 「84㎡ 아파트」의 84가 어느 면적인지에 따라 말이 달라집니다.
| 이름 | 무엇인가 | 어디서 보나 |
|---|---|---|
| 전유면적 | 내 집 안쪽. 실제로 쓰는 공간 | 집합건축물대장 전유부, 등기 표제부 |
| 공용면적 | 계단·복도·엘리베이터 등 나눠 쓰는 부분 | 집합건축물대장 전유부 |
| 공급면적 | 전유 + 주거공용. 분양에서 「84㎡」로 부르는 숫자 | 분양 자료 |
등기부 표제부에 적히는 것은 전유면적입니다. 그래서 「84㎡ 아파트인데 등기에는 59㎡로 나온다」는 이야기가 나옵니다. 틀린 게 아니라 세는 범위가 다른 것입니다.
위반건축물은 대장에서만 보입니다
등기부에는 위반건축물 표시가 없습니다. 베란다 확장, 옥탑 증축, 근린생활시설을 주택으로 쓰는 경우 등이 적발되면 건축물대장에 표시가 붙습니다.
표시가 있으면 이런 일이 따라옵니다.
- 이행강제금 — 시정할 때까지 반복해서 부과될 수 있습니다
- 대출 제한 — 금융기관이 담보로 잡지 않거나 한도를 줄입니다
- 전세보증보험 거절 — 임차인 쪽에서 가입이 막힐 수 있습니다
등기만 보고 계약했다가 나중에 알게 되는 대표적인 자리라, 건물 물건이면 대장을 함께 보시는 편이 안전합니다.
등기와 대장을 함께 봐야 하는 이유
둘은 담는 내용이 다르고, 다를 때 기준도 다릅니다.
| 무엇을 볼 때 | 기준이 되는 서류 |
|---|---|
| 면적 · 구조 · 용도 · 사용승인일 (현황) | 건축물대장 |
| 소유권 · 근저당 · 가압류 (권리) | 등기부등본 |
실무 순서는 보통 이렇습니다. 대장으로 건물이 무엇인지 확인하고, 등기로 누구 것이고 빚이 얼마인지 확인합니다. 신축이나 증축 직후에는 대장이 먼저 바뀌고 등기가 나중에 따라오기 때문에, 두 서류의 면적이 잠시 어긋나 보일 수 있습니다.
정부24에서 무료로 받으실 수 있습니다
먼저 말씀드립니다. 건축물대장은 정부24에서 인터넷 발급·열람이 무료입니다 (방문 발급 500원, 방문 열람 300원). 저희는 서류당 220원입니다. 한 건만 필요하시면 정부24가 낫습니다.
저희 쪽이 의미가 생기는 건 건수가 많을 때와 등기와 같이 볼 때입니다. 아파트 한 동의 호실을 통째로 보신다면 정부24에서는 호실마다 따로 신청하셔야 합니다. 여기서는 101호~150호처럼 한 줄로 적으시면 등기와 대장이 같이 나오고, 결과가 물건별로 한 카드에 묶여 정리됩니다.
대장은 소유권을 증명하지 않습니다
건축물대장에도 소유자 칸이 있어서 헷갈리기 쉬운 자리입니다. 대장의 소유자 정보는 현황을 적어 둔 것이지 권리를 증명하는 것이 아닙니다. 소유권은 등기부가 기준입니다.
등기가 이전됐는데 대장이 아직 안 바뀌어 있는 경우도 있습니다. 계약 상대가 진짜 소유자인지는 반드시 등기부 갑구에서 확인하셔야 합니다. 대장만 보고 판단하시면 안 됩니다.
여러 건을 한꺼번에
주소 목록을 한 번에 올리시면 됩니다. 엑셀 양식의 대장 칸에 O만 넣으면 등기와 함께 발급됩니다. 종류에 맞지 않는 칸의 O는 파서가 알아서 버리므로 잘못 표시하셔도 결제되지 않습니다.
발급되지 않은 서류는 결제하신 금액이 자동으로 환불됩니다. 여러 건 중 일부만 안 나왔다면 그만큼만 부분환불됩니다.
함께 보면 좋은 것
- 등기사항전부증명서 — 소유권과 근저당
- 권리분석 — 말소기준권리와 인수·소멸 자동 판정
- 필지지도 — 건물이 앉은 필지의 경계와 용도지역
- 토지(임야)대장 — 건물이 앉은 땅의 지목과 면적
건물 물건이라도 땅을 같이 보셔야 하는 경우가 많습니다. 단독주택이나 상가처럼 토지와 건물이 따로 등기된 물건이면 토지 등기와 건물 등기가 별개라, 둘 다 확인하셔야 권리관계가 온전히 보입니다.
자주 묻는 질문
건축물대장과 등기부등본은 무엇이 다른가요?
건축물대장은 구조·용도·면적 같은 건물의 현황을, 등기부등본은 소유권·근저당 같은 권리관계를 나타냅니다.
아파트는 어떤 건축물대장을 떼야 하나요?
해당 호실은 집합건축물대장 전유부를, 건물 전체 현황은 표제부를 확인합니다.
총괄표제부는 언제 필요한가요?
여러 동이 하나의 단지를 이루는 경우에만 존재하며, 단지 전체 현황을 확인할 때 사용합니다. 여러 동이 아닌 건물에는 총괄표제부가 없어 발급되지 않으며, 그 금액은 자동으로 환불됩니다.
정부24에서 무료인데 왜 220원인가요?
맞습니다. 건축물대장은 정부24 인터넷 발급·열람이 무료입니다(방문은 발급 500원·열람 300원). 한 건만 필요하시면 정부24가 낫습니다. 저희는 건수가 많거나 등기와 같이 보실 때, 주소 한 번으로 둘을 함께 받고 결과가 정리돼 나온다는 점을 사시는 것입니다.
위반건축물인지 어떻게 확인하나요?
건축물대장에서 확인합니다. 등기부에는 위반건축물 표시가 없습니다. 표시가 붙으면 이행강제금이 반복 부과될 수 있고 대출이나 전세보증보험이 제한될 수 있어, 건물 물건이면 대장을 함께 보시는 편이 안전합니다.
84㎡ 아파트인데 등기에는 59㎡로 나옵니다.
면적을 세는 범위가 달라서 그렇습니다. 등기부 표제부에 적히는 것은 전유면적(집 안쪽)이고, 분양에서 말하는 84㎡는 전유면적에 주거공용면적을 더한 공급면적입니다. 둘 다 맞는 숫자입니다.
등기부와 건축물대장의 면적이 다르면 어느 쪽이 맞나요?
면적·구조·용도 같은 현황은 건축물대장이 기준이고, 소유권·근저당 같은 권리관계는 등기부가 기준입니다. 신축이나 증축 직후에는 대장이 먼저 바뀌고 등기가 나중에 따라와서 잠시 어긋나 보일 수 있습니다.
건축물대장에는 무엇이 적혀 있나요?
대지위치와 지번, 대지·건축·연면적, 구조와 층수, 주용도와 층별 용도, 사용승인일, 주차대수, 소유자 현황, 위반건축물 표시, 증축·용도변경 같은 변동사항이 들어갑니다.
여러 호실을 한 번에 받을 수 있나요?
됩니다. 주소 목록을 올리시면 되고, 101호~150호처럼 연속된 번호는 한 줄로 적으셔도 됩니다. 엑셀 양식의 대장 칸에 O만 넣으면 등기와 함께 발급됩니다.