경매 물건 등기, 관심목록을 통째로 확인합니다

경매 물건 등기 확인을 주소 목록 하나로. 관심물건 여러 건의 등기를 한 번에 열람하고 채권최고액·가압류·경매개시를 표로 비교합니다.

입찰할 물건을 고르는 과정은 대부분 거르는 일입니다. 관심물건 목록에 수십 건이 담겨 있고, 그중 임장 갈 서너 건으로 줄여야 합니다. 그러려면 결국 다 열어봐야 하는데, 그 시간의 대부분은 결국 버릴 물건에 쓰입니다.

경매정보 사이트 요약만으로 부족한 이유

유료 경매정보 사이트에도 등기 요약이 있습니다. 다만 그것은 수집한 시점의 자료입니다. 그리고 그 바탕이 되는 매각물건명세서 자체가 미리 만들어집니다.

민사집행규칙 제55조는 매각물건명세서·현황조사보고서·평가서 사본을 매각기일 1주 전까지 법원에 비치하도록 정하고 있습니다. 뒤집어 말하면 명세서는 최소 일주일 전의 사진이라는 뜻입니다. 그 사이에 들어온 가압류·근저당· 소유권 이전은 명세서에 없을 수 있습니다.

일주일은 짧아 보이지만 채권자들이 움직이기에는 충분한 시간입니다. 경매가 걸린 물건이면 이미 채무자의 사정이 나빠져 있어서, 마지막 주에 가압류가 하나 더 붙는 일이 드물지 않습니다. 그래서 입찰가를 확정하기 직전에는 등기를 한 번 더 보게 됩니다.

저희가 드리는 열람본은 말소사항이 포함된 등기사항전부증명서입니다. 지워진 권리까지 나오기 때문에, 이 물건에 전에 무슨 일이 있었는지 흐름을 보는 데는 오히려 이쪽이 유리합니다.

관심물건을 한 번에 확인하는 방법

1. 관심물건의 주소를 한 줄에 하나씩 붙여넣습니다. 경매정보 사이트에서 내려받은 엑셀의 주소 열을 그대로 복사해 넣으셔도 되고, 파일로 올리셔도 됩니다.
2. 등기 대량 열람으로 100건씩 나누어 등록하시고, 결과는 200건씩 나누어 내려받습니다. 브라우저를 닫으셔도 서버가 끝까지 처리하고, 끝나면 알림톡으로 알려드립니다.
3. 결과를 엑셀 한 장으로 받아 정렬하고 걸러냅니다.

경매 물건 등기에서 꼭 보는 다섯 자리

물건마다 다르지만, 거르는 단계에서 보는 자리는 대체로 정해져 있습니다.

1. 경매개시결정 등기의 접수일 — 갑구에 있습니다. 이 등기가 압류의 효력을 갖고, 말소기준권리 후보이기도 합니다. 접수일이 다른 권리들보다 빠르면 기준선이 여기가 됩니다.
2. 을구 근저당권의 채권최고액 합계 — 감정가와 비교합니다. 합계가 감정가에 육박하면 채권자들이 배당에서 다 못 받는다는 뜻이고, 그만큼 유찰과 재경매 가능성이 커집니다. 다만 채권최고액은 실제 빌린 돈이 아닙니다 — 보통 원금의 110~130%로 설정합니다.
3. 가압류·압류 건수 — 여러 건이면 채권 다툼이 진행 중이라는 신호입니다. 세금 압류(당해세)는 배당에서 앞서기 때문에 특히 봅니다.
4. 소유권 이전 이력 — 최근에 손바뀜이 잦으면 이유를 따져 봅니다. 신탁 등기가 껴 있으면 소유권이 신탁사에 있어 별도 확인이 필요합니다.
5. 대지권 표시 — 집합건물인데 표제부의 대지권 칸이 비어 있으면 대지권 미등기입니다. 감정평가서에 대지 지분이 포함돼 평가됐는지 확인하셔야 합니다.

표에서 바로 걸러지는 것들

결과 엑셀에는 물건마다 소유자·지분·면적·근저당권자·채권최고액이 한 줄로 들어갑니다. 정렬 한 번이면 아래가 위로 올라옵니다.

• 채권최고액이 감정가에 육박하는 물건
• 가압류·압류가 여러 건 붙은 물건
• 공동담보로 다른 물건과 묶여 있는 경우 — 채권최고액이 이 물건만의 부담이 아닐 수 있어 그대로 읽으면 안 됩니다
• 집합건물의 대지권 표시가 비어 있는 경우
• 지분만 경매에 나온 물건 — 소유 지분이 1/1이 아닌 경우

지분 경매는 따로 봐야 합니다

공유 지분만 나온 물건은 계산이 다릅니다. 민사집행법 제140조에 따라 다른 공유자에게 우선매수권이 있습니다. 공유자가 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가와 같은 금액으로 우선매수를 신고하면, 최고가매수신고인이 있어도 법원은 그 공유자에게 매각을 허가합니다.

즉 시간과 비용을 들여 조사하고 최고가를 써도 공유자가 그 가격에 가져갈 수 있습니다. 지분 물건이라면 이 가능성을 먼저 계산에 넣으셔야 합니다. 결과 엑셀의 지분 칸을 보시면 전체인지 일부인지 바로 구분됩니다.

권리분석도 함께

열람한 등기로 말소기준권리와 인수·소멸을 확인하실 수 있습니다. (근)저당권·가압류·압류·담보가등기·경매개시결정등기 중 접수일이 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 되고, 그보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수합니다.

법원 매각물건명세서를 함께 올리시면 사건번호로 맞춰 임차인의 대항력과 인수 예상 보증금, 유치권 신고 여부까지 검토합니다.

등기부만으로는 알 수 없는 것

경매에서 손실이 나는 자리는 대개 등기부에 안 적혀 있는 권리입니다. 아래 넷은 등기를 아무리 봐도 안 나오므로 따로 확인하셔야 합니다.

• 대항력 있는 임차인 — 대항력은 전입신고와 인도로 생깁니다. 등기가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르면 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
• 유치권 — 공사대금 미지급 시 주장됩니다. 낙찰로 소멸하지 않습니다. 신고가 있으면 성립 여부와 무관하게 일단 위험으로 보셔야 합니다.
• 법정지상권 — 토지만 낙찰받았는데 성립하면 건물을 철거시킬 수 없습니다.
• 분묘기지권 — 임야 물건에서 문제가 됩니다. 위성사진과 현장 확인이 필요합니다.

계산은 여기서

가입 없이 쓰실 수 있는 계산기를 준비해 두었습니다.

• 채권최고액 계산기 — 등기 금액에서 실제 대출 원금 역산
• 공동담보 합계 계산기 — 같은 목록번호를 한 번만 세기
• 최우선변제금 계산기 — 근저당 설정일 기준 소액임차인 기준표

비용은 이렇게 됩니다

관심물건 40건을 훑는다고 해보겠습니다.

건당으로는 400원이 더 비쌉니다. 40건이면 16,000원 차이입니다. 그 대신 주소 입력과 결제가 한 번으로 줄고, 옮겨 적을 표가 이미 만들어져 나옵니다. 한 건만 보실 거면 인터넷등기소가 낫다는 점은 먼저 말씀드립니다.

열람일로부터 7일간은 추가 결제 없이 다시 내려받으실 수 있습니다. 입찰 준비 기간에 여러 번 열어 보게 되는데, 그 사이에는 다시 결제되지 않습니다. 다만 엑셀 요약으로 받으실 때는 월 변환 한도를 1건 사용합니다. 7일이 지난 뒤 다시 보시면 재열람 550원이고, 그 사이에 등기에 변동이 있었다면 신규 열람가로 처리됩니다.

주의

자동 분석은 등기부 기재 사항을 기준으로 한 참고용 1차 검토입니다. 입찰 전에는 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 등기사항증명서 원본을 직접 확인하셔야 하고, 인수 여부 판단이 애매하면 전문가 검토를 받으셔야 합니다. 특히 유치권 신고, 대지권 미등기, 지분 물건은 서류만으로 결론이 나지 않습니다.

자주 묻는 질문

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