공동담보목록, 채권최고액을 그대로 더하면 안 됩니다

공동담보목록 보는 법. 하나의 근저당이 여러 부동산을 잡으면 등기부마다 같은 채권최고액이 찍힙니다. 목록번호로 묶어 중복을 걸러내는 방법을 설명합니다.

부동산 여러 건의 등기를 놓고 걸린 빚의 합계를 낼 때, 가장 흔한 실수가 하나 있습니다. 채권최고액을 물건별로 그대로 더하는 것입니다. 이렇게 하면 실제 채무의 몇 배가 나올 수 있습니다.

등기부 10장에 12억씩 찍혀 있다면

어떤 법인 소유의 부동산 10건을 검토하는데, 각 등기부 을구에 채권최고액 12억이 똑같이 적혀 있다고 해봅시다. 더하면 120억이지만, 실제 채무는 12억일 수 있습니다.

왜 이런 일이 생기나요

공동담보는 하나의 근저당권이 여러 부동산을 함께 담보로 잡는 것을 말합니다. 등기 실무의 근거는 부동산등기법 제78조이고, 배당과 대위 관계는 민법 제368조가 정합니다. 대출은 하나이고 채권최고액도 하나이지만, 등기는 부동산 단위로 이루어집니다. 그래서 묶인 부동산의 등기부마다 같은 채권최고액이 각각 기재됩니다. 각 부동산이 그 채권 전체를 담보하고 있으므로 틀린 기재가 아닙니다. 문제는 이것을 물건별로 모아 더할 때 같은 채권이 여러 번 계상된다는 점입니다.

어디를 보면 되나요

등기사항전부증명서 을구의 근저당권 항목을 보면 권리자 및 기타사항란에 공동담보목록 제2021-481호와 같은 표기가 있습니다. 이 목록번호가 열쇠입니다.

• 같은 등기소에서 목록번호가 같으면 같은 근저당권이고 같은 채무입니다.
• 여러 물건에서 같은 목록번호가 나오면 채권최고액은 한 번만 계상합니다.
• 공동담보목록에는 그 근저당에 묶인 부동산이 전부 나열되어 있습니다.

다만 목록번호는 등기소마다 따로 매깁니다. 관할 등기소가 다르면 번호가 같아도 서로 다른 채권일 수 있습니다. 번호만 보고 묶지 마시고 관할 등기소를 함께 확인하셔야 합니다.

그럼 이 물건은 실제로 얼마를 지고 있나

「한 번만 세면 된다」까지는 쉬운데, 그다음이 문제입니다. 12억이 10개 물건에 걸려 있다면 이 물건 하나의 부담은 얼마인가. 민법 제368조가 이 배분을 정합니다.

동시배당(묶인 부동산이 한꺼번에 경매되는 경우)이면 각 부동산의 경매대가에 비례해서 채권을 나눠 부담합니다. 값이 비싼 물건이 더 많이 부담합니다.

이 물건 부담액 = 채권최고액 × (이 물건 경매대가 ÷ 묶인 부동산 전체 경매대가 합)

예를 들어 채권최고액 12억이 A(6억)·B(4억)·C(2억) 세 물건에 걸려 있다면, A는 6억, B는 4억, C는 2억을 부담하는 식입니다. 채권최고액 12억을 A 하나의 부담으로 읽으면 두 배로 잘못 보는 셈입니다.

계산이 번거로우시면 공동담보 합계 계산기를 쓰십시오. 가입 없이 쓰실 수 있고, 목록번호로 묶어 중복을 걸러 준 합계와 물건별 분담액을 함께 계산합니다.

먼저 팔리면 계산이 달라집니다 — 이시배당

묶인 부동산 중 일부만 먼저 경매되는 경우도 있습니다. 이때 공동저당권자는 그 물건의 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있습니다. 비례 배분을 기다리지 않습니다.

대신 손해를 보는 쪽이 생깁니다. 먼저 경매된 물건에 붙어 있던 후순위 저당권자는 받을 게 없어지죠. 그래서 민법 제368조 제2항은 그 후순위자가 선순위자를 대위해서 나머지 부동산의 저당권을 행사할 수 있게 해 둡니다.

실무에서 이게 왜 중요하냐면, 내가 보는 물건에 다른 사람의 대위가 붙어 있을 수 있기 때문입니다. 등기부에는 「○번 근저당권 대위」 같은 부기등기로 나타납니다. 공동담보 표시가 있으면 묶인 다른 부동산이 이미 경매됐는지를 함께 보셔야 합니다.

경매 물건이면 특히 조심하십시오

경매 관심물건에 공동담보 표시가 있으면 판단이 두 갈래로 갈립니다.

• 유리한 쪽 — 채권최고액이 이 물건만의 부담이 아니라서, 겉보기보다 실제 부담이 작을 수 있습니다.
• 불리한 쪽 — 묶인 다른 물건이 먼저 팔렸다면 대위가 붙어 있을 수 있고, 배당에서 예상과 다른 결과가 나옵니다.

어느 쪽인지는 공동담보목록에 실린 부동산들의 상태를 봐야 알 수 있습니다. 목록에 나온 지번을 한 번에 열람해서 각각의 갑구에 경매개시결정이나 소유권 이전이 있는지 확인하시는 게 가장 확실합니다.

공동담보는 늘어나기도 합니다

처음에 두 건으로 묶였다가 나중에 담보가 추가되는 경우가 있습니다. 추가공동담보라고 하고, 기존 근저당의 부기등기로 붙습니다. 이때 목록번호는 유지되면서 목록에 실린 부동산만 늘어납니다.

반대로 일부가 빠지기도 합니다. 한 물건을 팔면서 그 물건에 걸린 근저당만 일부말소하는 경우입니다. 이러면 남은 물건들의 부담 비율이 올라갑니다. 그래서 공동담보목록은 발급 시점 기준으로 봐야 하고, 오래된 목록을 그대로 쓰시면 안 됩니다.

공동전세목록도 있습니다

구조가 같습니다. 하나의 전세권이 여러 부동산에 설정되면 공동전세목록이 붙고, 각 등기부에 같은 전세금이 기재됩니다. 근저당보다 드물지만 같은 방식으로 중복을 걸러내셔야 합니다. 저희 통합 엑셀에서는 공동담보목록과 같은 시트 구조로 담깁니다.

금액보다 중요한 것

공동담보로 묶인 물건은 혼자 처분하기 어렵습니다. 법이 매각을 막는 것은 아닙니다. 근저당이 붙은 채로도 소유권은 넘길 수 있습니다. 다만 매수인이 남의 채무를 담보하는 물건을 그대로 받을 이유가 없어서, 실무에서는 잔금 지급과 동시에 그 물건에 걸린 근저당을 말소하는 조건으로 계약합니다.

그런데 근저당권자 입장에서는 담보 하나가 빠지는 것이라 일부말소에 동의할 이유가 없습니다. 통상 해당 물건 몫의 상환이나 그에 준하는 조건을 요구합니다. 결과적으로 매각의 단위가 부동산 한 건이 아니라 담보 덩어리 전체가 되는 경우가 많습니다.

매매목록도 같은 구조입니다

갑구의 소유권이전 항목에는 거래가액이 기재됩니다. 다만 매매로 이전된 경우에만 나옵니다. 상속·증여나 경매 낙찰로 소유권이 넘어간 경우에는 거래가액이 기재되지 않습니다.

매매목록은 부동산등기규칙 제124조 제2항이 정하는 두 경우에 첨부됩니다. 하나는 거래부동산이 2개 이상인 경우이고, 다른 하나는 거래부동산이 1개라도 매도인이나 매수인이 여러 명인 경우입니다.

그래서 매매목록이 붙어 있다고 해서 무조건 묶음 총액인 것은 아닙니다. 목록에 부동산이 여러 개 실려 있다면 그 거래가액은 묶음 총액이고, 부동산이 하나뿐인데 매도인·매수인이 여럿이라 붙은 목록이라면 그 금액이 곧 이 물건 하나의 값입니다. 직전 거래가를 근거로 가치를 판단하실 때는 목록에 실린 부동산 개수를 먼저 보셔야 합니다.

여러 건을 한 번에 정리하려면

등기 10건, 50건을 놓고 목록번호를 손으로 맞춰 보는 일은 시간이 걸립니다. 등기클라우드는 통합 엑셀에 공동담보목록과 매매목록을 각각 시트로 담아 드립니다. 목록번호가 함께 들어가므로 같은 번호끼리 묶어 보실 수 있습니다. 주소 목록을 한 번에 올려 여러 건을 모아 받으셔도 됩니다.

자주 묻는 질문

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