토지이용계획확인원, 등기와 함께 발급

토지이용계획확인원 발급을 주소 한 줄로. 용도지역·지구와 행위제한을 확인할 수 있는 서류를 등기 열람과 함께 받습니다.

토지이용계획확인원(정식 명칭은 토지이용계획확인서)은 그 땅에 무엇을 지을 수 있는지, 어떤 제한이 걸려 있는지를 보여주는 서류입니다. 등기부와 토지대장에는 나오지 않는 정보라, 토지를 검토한다면 반드시 함께 확인해야 합니다.

확인원에서 보는 것

• 용도지역·지구·구역 — 제1종일반주거지역, 자연녹지지역 등
• 행위제한 — 건축 가능한 용도와 규모에 영향을 주는 제한 사항
• 다른 법령에 따른 제한 — 개발제한구역, 국가유산(옛 문화재) 보호구역과 역사문화환경 보존지역 등
• 확인도면 — 그 필지가 어느 구역에 어떻게 물려 있는지를 색으로 표시한 도면

정식 명칭이 「확인서」인데 실무에서는 토지이용계획확인원이나 줄여서 토지이용계획원으로 더 많이 부릅니다. 같은 서류입니다.

용도지역은 이렇게 나뉩니다

전 국토는 도시지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 넷으로 크게 나뉘고, 그 안에서 다시 세분됩니다. 확인원 맨 위에 적히는 것이 이 이름입니다.

주거지역은 다시 전용주거(1·2종) · 일반주거(1·2·3종) · 준주거로, 상업지역은 중심 · 일반 · 근린 · 유통으로, 공업지역은 전용 · 일반 · 준공업으로, 녹지지역은 보전 · 생산 · 자연녹지로 나뉩니다.

토지 투자에서 특히 자주 보시는 것은 계획관리지역입니다. 관리지역 중에서 개발 여지가 가장 큰 쪽이라 값이 다르게 매겨집니다. 같은 「관리지역」이어도 계획 · 생산 · 보전 중 어느 것인지에 따라 완전히 다른 땅입니다.

건폐율·용적률은 조례에서 확인하십시오

많이 찾으시는 숫자인데, 여기서 바로 답이 나오지 않는 이유가 있습니다. 국토계획법 시행령이 용도지역별로 상한 범위를 정하고, 그 범위 안에서 지자체의 도시·군계획조례가 실제 수치를 정합니다.

그래서 같은 제2종일반주거지역이어도 시·군마다 용적률이 다릅니다. 인터넷에서 본 숫자를 그대로 쓰시면 안 되고, 순서는 이렇습니다.

1. 확인원에서 용도지역 이름을 확인합니다.
2. 그 땅이 속한 시·군·구의 도시계획조례에서 해당 용도지역의 건폐율·용적률을 봅니다.
3. 지구단위계획구역이면 그 계획이 조례보다 우선하므로 계획 내용을 따로 확인합니다.

확인원에는 용도지역 외에 지구·구역도 함께 적힙니다. 지구단위계획구역, 개발제한구역, 상대보호구역처럼 이름이 붙어 있으면 그 자체가 별도의 제한이라 반드시 내용을 보셔야 합니다.

「다른 법령 등에 따른 지역·지구등」이 진짜입니다

확인원에서 사고가 나는 자리는 대개 용도지역이 아니라 이 칸입니다. 국토계획법 말고 다른 법이 걸어 둔 제한이 여기 적힙니다.

• 개발제한구역 — 이른바 그린벨트. 신축이 원칙적으로 막힙니다.
• 농업진흥구역 — 농지법상 제한. 농업 목적 외 전용이 어렵습니다.
• 보전산지 — 산지관리법. 임야 물건에서 자주 나옵니다.
• 가축사육제한구역 — 축사를 지으려는 경우 결정적입니다.
• 국가유산 보호구역·역사문화환경 보존지역 — 발굴조사나 심의가 붙습니다.
• 도로·공원 등 도시계획시설 — 내 땅 일부가 계획도로에 물려 있으면 그 부분은 결국 수용됩니다. 「저촉」이라고 적힙니다.

특히 「저촉」과 「접함」은 뜻이 다릅니다. 저촉은 계획시설이 내 땅을 지나간다는 뜻이고, 접함은 옆에 닿아 있다는 뜻입니다. 저촉이면 그만큼 면적이 줄어든다고 보셔야 합니다.

등기만 봐서는 알 수 없습니다

등기부는 소유권과 담보를 보여줄 뿐, 그 땅의 활용 가능성은 알려주지 않습니다. 계약을 마친 뒤 용도지역 제한을 확인하고 계획을 접는 일이 생기는 이유입니다.

서류별로 알 수 있는 것이 이렇게 나뉩니다.

앞의 셋이 다 좋아도 여기서 막히면 그 땅은 계획대로 쓸 수 없습니다. 그래서 토지 물건은 확인원을 먼저 보고 나머지를 보시는 분들도 많습니다.

확인원을 봐야 하는 순간

토지를 다루는 일이면 거의 다 걸립니다. 실제로 이런 때 필요합니다.

• 땅을 사서 뭘 지으려 할 때 — 가장 흔한 경우입니다. 지목이 「대」여도 용도지역이나 다른 법령 제한으로 막힐 수 있습니다.
• 경매·공매 물건을 볼 때 — 감정평가서에 용도지역이 적혀 있지만 평가 시점 기준이라, 입찰 전에 현재 상태를 다시 확인합니다.
• 농지·임야를 살 때 — 농업진흥구역이나 보전산지면 전용 절차가 완전히 달라집니다.
• 토지 담보 대출을 받을 때 — 금융기관이 요구하는 서류에 들어갑니다.
• 개발 계획을 세울 때 — 지구단위계획구역이면 그 계획이 조례보다 우선합니다.

공통점은 돈이 들어가기 전에 봐야 한다는 것입니다. 계약금을 넣은 뒤에 확인원을 보고 제한을 발견하면 되돌리기가 어렵습니다.

토지이음과는 무엇이 다른가요

토지이음(구 토지이용규제정보서비스)에서는 같은 내용을 무료로 열람하실 수 있습니다. 한 필지만 보실 거면 그쪽이 낫습니다. 다만 열람이라 발급 서류는 아니고, 제출용으로 쓰시려면 정부24에서 발급받으셔야 합니다.

저희는 서류당 220원이고, 등기를 열람하시면서 같은 화면에서 함께 고르시는 방식입니다. 필지가 여러 개일 때 주소 목록을 한 번에 올리고 엑셀 양식의 토지이용계획확인원 칸에 O를 넣으시면 등기와 함께 나옵니다. 40필지를 토지이음에서 하나씩 열어 보는 것과 비교해 보시면 됩니다.

발급 조건과 환불

토지이용계획확인원은 토지 물건에 대해 제공되며, 발급 시 토지(임야)대장이 함께 발급됩니다(각각 220원). 집합건물이나 건물 물건에는 해당하지 않아 화면에 표시되지 않습니다.

발급되지 않은 서류는 결제하신 금액이 자동으로 환불됩니다. 발급한 서류는 내 등기함에 등기와 같은 카드로 묶여 남고, 열람일로부터 7일간 추가 결제 없이 다시 내려받으실 수 있습니다.

지도에서 먼저 보실 수도 있습니다

필지지도에서 지번을 넣으시면 용도지역과 지목, 면적, 공시지가 추이, 최근 실거래가가 함께 나옵니다. 후보가 여러 개일 때 여기서 먼저 걸러내시고, 남은 물건만 확인원으로 넘어가시면 됩니다. 검색은 무료입니다.

다만 지도에 나오는 용도지역은 참고 정보입니다. 계약이나 인허가에 쓰시려면 발급받은 확인원이 필요합니다.

자주 묻는 질문

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