매각물건명세서 보는 법 — 경매 임차인·대항력·유치권 확인

경매에서 등기부만큼 중요한 게 법원 매각물건명세서입니다. 등기부에 안 나오는 대항력 임차인 보증금·유치권이 여기서 드러나기 때문이에요. 매각물건명세서 보는 법을 항목별로 정리합니다.

매각물건명세서란

법원이 경매 물건의 권리관계·점유관계를 정리해 입찰자에게 공개하는 서류입니다. 보통 입찰 1~2주 전 법원경매정보(courtauction.go.kr)에 공개됩니다.

꼭 봐야 할 4가지

• 최선순위 설정일자 — 등기상 가장 빠른 (근)저당·가압류 등의 날짜. 임차인 대항력 판단의 기준선입니다.
• 배당요구종기 — 임차인이 배당을 요구할 수 있는 마감일.
• 점유자(임차인) 현황 — 전입일·확정일자·보증금·점유부분. 전입일이 최선순위 설정일보다 빠르면 대항력이 있어 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
• 비고란 — 유치권 신고, 법정지상권, 토지·건물 일괄/개별 매각 여부 등.

대항력 임차인 판단

임차인의 전입신고일 + 점유가 최선순위 설정일보다 앞서면 대항력이 있습니다. 이 경우 배당으로 다 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안습니다. 말소기준권리(인수/소멸)와 함께 봐야 정확합니다.

자동으로 점검하기

등기 권리분석에 등기부와 매각물건명세서 PDF를 함께 올리면, 사건번호로 매칭해 대항력 임차인 보증금·유치권 인수 위험까지 1차 자동으로 짚어줍니다.

※ 참고용 1차 점검이며, 실제 입찰 전 현황조사서·배당표와 전문가 확인을 거치세요.