등기부등본 보는 법 — 표제부·갑구·을구 완벽 가이드

등기부등본 보는 법, 막상 떼어 보면 표제부·갑구·을구에 깨알 같은 글씨가 빼곡해서 어디를 봐야 할지 막막합니다. 이 글 하나로 등기사항전부증명서의 구조부터 말소기준권리·인수/소멸 같은 권리분석 기초, 전세·매매·경매에서 꼭 확인할 항목까지 한 번에 정리합니다.

등기부등본의 3단 구조 — 표제부·갑구·을구

등기부등본(등기사항전부증명서)은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 이 구조만 알면 절반은 끝납니다.

① 표제부 — 부동산의 신분증

소재지번·건물내역·면적, 집합건물이면 대지권이 적힙니다. 내가 보려는 그 부동산이 맞는지, 면적이 광고·계약서와 같은지 가장 먼저 확인하세요.

② 갑구 — 소유권에 관한 사항

소유자가 누구인지, 소유권이 언제·어떻게 넘어왔는지, 그리고 가압류·압류·가처분·경매개시결정처럼 소유권을 위협하는 권리가 갑구에 나옵니다. 가압류·경매개시결정이 보이면 일단 주의 신호입니다.

③ 을구 — 소유권 외 권리(담보)

근저당권·전세권 같은 담보 권리가 적힙니다. 핵심은 근저당권의 채권최고액인데, 실제 빌린 돈이 아니라 보통 대출액의 110~120%로 설정됩니다. 채권최고액이 시세 대비 과하면 위험 신호예요.

등기부등본에서 꼭 봐야 할 5가지

1. 소유자(갑구)와 실제 계약 상대가 같은지
2. 가압류·압류·가처분·경매개시결정 등 위험 등기 유무(갑구)
3. 근저당 채권최고액 합계가 시세 대비 몇 %인지(을구)
4. 선순위 전세권·임차권·가등기 유무
5. 말소되지 않고 살아있는 권리(인수 대상)

권리분석의 시작 — 말소기준권리

경매·공매라면 여기가 핵심입니다. 갑구·을구를 통틀어 (근)저당권·가압류·압류·담보가등기·경매개시결정 중 접수일이 가장 빠른 것 하나가 말소기준권리가 됩니다. 이 날짜가 모든 판단의 기준선입니다.

인수 vs 소멸 — 한 줄 원칙

말소기준권리보다 늦은(후순위) 권리는 낙찰과 함께 대부분 소멸하고, 빠른(선순위) 권리는 낙찰자가 인수합니다. 선순위 가처분·가등기·전세권이 보이면 특히 조심해야 하는 이유입니다.

등기부에 '안 나오는' 권리가 진짜 함정

초보가 가장 많이 당하는 부분입니다. 대항력 있는 임차인(전입신고+점유가 말소기준보다 빠른 경우)은 보증금을 낙찰자가 물어줄 수 있는데, 이건 등기부에 나오지 않습니다. 유치권도 마찬가지예요. 이런 권리는 법원 매각물건명세서와 현황조사서를 함께 봐야 확인됩니다. 등기부만 깨끗하다고 들어갔다가 보증금을 떠안는 사고가 여기서 납니다.

전세 계약이라면

전세는 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 시세에 육박하는지가 핵심입니다. 선순위 근저당이 크면 깡통전세 위험이 있으니, 확정일자·전입신고·전세보증보험을 함께 챙기세요.

등기부등본 발급·열람 방법

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 발급·열람합니다. 열람 700원, 발급 1,000원이며, 집합건물은 '집합건물' 등기사항전부증명서를 선택하세요.

여러 건은 한 번에 정리하기

물건이 여러 개면 소유자·근저당·채권최고액을 일일이 옮겨 적는 게 일입니다. 등기클라우드에 등기 PDF를 올리면 갑구·을구·공동담보를 통합 엑셀로 자동 정리하고, 권리분석으로 말소기준권리·인수/소멸·위험도를 1차 자동 점검해 줍니다. 시세는 필지 지도에서 함께 확인하세요. 무저장·자동 마스킹으로 처리됩니다.

자주 묻는 질문

등기부등본은 어디서 떼나요?
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 700원·발급 1,000원에 발급합니다.

등기사항전부증명서와 등기부등본은 다른 서류인가요?
같은 서류입니다. 명칭만 '등기사항전부증명서'로 바뀌었습니다.

말소기준권리는 어떻게 찾나요?
(근)저당권·가압류·압류·담보가등기·경매개시결정 중 접수일이 가장 빠른 것이 말소기준권리입니다.

등기부등본 여러 개를 한 번에 정리하려면?
등기클라우드에 PDF를 올리면 소유자·근저당·채권최고액을 통합 엑셀로 자동 정리합니다.

※ 본 가이드는 참고용이며, 실제 계약·입찰 전에는 등기 원본과 전문가 확인을 거치세요.