경매 입찰가 계산기, 법원별 저감률로 최저가와 보증금 계산

경매 입찰가 계산기는 매각기일 공고를 보며 손으로 하던 계산을 대신합니다. 감정가에서 유찰될 때마다 최저매각가격이 얼마나 내려가는지, 그 회차에 보증금을 얼마 넣어야 하는지, 이 용도의 물건이 보통 감정가의 몇 %에 팔리는지를 한 화면에 보여 드립니다. 참고용이며 법률 판단을 대신하지 않습니다.

저감률이 법원마다 다른 이유

처음 매각기일에는 감정가가 곧 최저매각가격입니다. 아무도 입찰하지 않으면 유찰되고, 다음 기일에는 최저매각가격이 내려갑니다. 법은 이때 최저매각가격을 상당히 낮추라고만 정하고 몇 %인지는 정하지 않습니다. 그래서 법원마다 다릅니다. 서울의 법원들은 20%씩, 인천과 수원, 대전 쪽 법원들은 30%씩 낮추는 곳이 많고, 광주 쪽 법원은 첫 유찰에 30%, 그 뒤로는 20%씩 낮춥니다.

그래서 「두 번 유찰되면 감정가의 64%」 같은 계산은 20%를 쓰는 법원에서만 맞습니다. 30%를 쓰는 법원이면 49%입니다. 아래 표는 입찰가 가이드가 쓰는 법원별 저감률입니다. 조사 시점이 오래된 법원과 표에 없는 법원은 계산기가 20%와 30%를 함께 보여 드립니다. 같은 법원도 기준을 바꿀 수 있으니 매각기일 공고의 최저매각가격을 가장 먼저 보세요.

법원별 값은 경매정보업체 조사와 언론 보도로 정리했습니다. 조사 시점을 함께 적었습니다.

입찰보증금은 최저매각가격의 10%

입찰보증금은 감정가가 아니라 그 회차 최저매각가격의 10%가 원칙입니다. 유찰이 거듭되면 최저가가 내려가므로 보증금도 함께 줄어듭니다. 계산기의 표에서 회차마다 보증금을 같이 보여 드리는 이유입니다.

다만 전에 낙찰됐는데 잔금을 내지 않아 다시 나온 재매각 물건은 법원에 따라 보증금을 최저매각가격의 20~30%로 올려 정합니다. 보증금이 모자라면 입찰이 무효가 되므로 공고의 특별매각조건을 꼭 확인하세요.

예상 낙찰가 범위는 이렇게 냅니다

감정가에 그 용도의 낙찰가율 낮은 값과 높은 값을 곱한 범위입니다. 낙찰가율은 감정가 대비 실제로 팔린 값의 비율이고, 아래 표는 입찰가 가이드가 쓰는 값과 근거입니다(2026-10 기준, 분기마다 고칩니다). 충남, 강원, 경남 지역의 상가, 업무시설, 공장, 대지, 농지, 임야 물건은 전국 통계보다 낮게 팔리는 경향이 있어, 계산기에서 지역을 고르면 범위에 0.85를 곱합니다.

읽을 때 두 가지를 기억하세요. 첫째, 낙찰가율은 팔린 물건만 센 통계라 여러 번 유찰된 뒤 팔린 값이 섞여 있습니다. 그래서 신건 최저가가 범위보다 높으면 그 회차는 유찰될 가능성이 큽니다. 계산기는 예상 낙찰가를 최저가로 끌어올리지 않고, 범위에 드는 회차를 초록으로 칠합니다. 둘째, 공장과 업무시설처럼 용도만 따로 낸 통계가 없는 줄은 근거 문장에 그렇게 적었습니다. 그런 줄은 참고 정도로만 보세요.

시세에서 입찰 상한 거꾸로 계산하기

낙찰가율은 남들이 얼마에 샀는지를 알려 줄 뿐, 내가 얼마까지 써도 되는지는 알려 주지 않습니다. 입찰 상한은 시세에서 거꾸로 계산합니다. 계산기 아래의 「시세로 입찰 상한 어림하기」에 실거래가를 넣고, 여유율과 인수할 금액, 비용을 넣으면 시세 × (100 − 여유율)% − 인수 금액 − 비용을 보여 드립니다. 여유율 기본값 15%는 입찰가 가이드가 쓰는 값입니다. 비용 칸에는 취득세와 명도비, 수리비처럼 낙찰가 밖에서 나가는 돈을 넣으세요. 인수할 금액은 선순위 임차인 보증금처럼 낙찰자가 떠안는 돈입니다.

등기와 함께 보면 더 정확합니다

계산기는 감정가와 통계만 봅니다. 그 물건에 낙찰자가 떠안을 권리가 있는지는 등기를 봐야 압니다. 경매 권리분석은 등기부를 올리면 말소기준권리와 권리별 인수, 소멸을 표로 정리하고, 입찰가 가이드는 등기에서 읽은 사실과 거래 자료, 낙찰 통계로 예상 낙찰가 범위와 입찰 상한을 근거와 함께 계산합니다. 관심물건이 여러 건이면 경매 물건 등기를 주소 목록으로 한 번에 열람하실 수 있습니다. 매각물건명세서 읽는 법은 매각물건명세서 보는 법에, 공고와 사건번호 읽는 법은 대법원 경매 사이트 이용법에 적었습니다.

자주 묻는 질문

저감률 20%와 30%는 어디서 갈리나요?
법은 유찰되면 최저매각가격을 상당히 낮추라고만 정하고 몇 %인지는 정하지 않습니다. 그래서 법원마다 다릅니다. 서울의 법원들은 20%, 인천과 수원, 대전 쪽 법원들은 30%를 많이 쓰고, 광주 쪽은 첫 유찰만 30%이고 그 뒤로는 20%씩 낮춥니다. 같은 법원도 바꿀 수 있으니 매각기일 공고의 최저매각가격을 먼저 보세요.

입찰보증금은 감정가의 10%인가요?
아닙니다. 그 회차 최저매각가격의 10%가 원칙입니다. 유찰이 거듭되면 최저가가 내려가므로 보증금도 함께 줄어듭니다.

재매각이면 보증금이 다른가요?
전에 낙찰됐는데 잔금을 내지 않아 다시 나온 재매각 물건은 법원에 따라 보증금을 최저매각가격의 20~30%로 올려 정합니다. 매각물건명세서나 공고의 특별매각조건을 확인하세요.

예상 낙찰가 범위는 어떻게 계산하나요?
감정가에 용도별 낙찰가율의 낮은 값과 높은 값을 곱합니다. 낙찰가율은 공개된 경매 통계로 정했고, 통계가 얇은 용도는 근거 문장에 그렇게 적었습니다. 낙찰가율은 유찰을 거쳐 팔린 값까지 섞인 통계라서, 신건 최저가가 범위보다 높으면 그 회차는 유찰될 가능성이 큽니다.

계산 결과를 그대로 입찰가로 써도 되나요?
아니요. 이 계산기는 공고 숫자와 통계로 어림한 참고 자료입니다. 실제 입찰가는 매각물건명세서의 인수 권리와 임차인, 현장 상태, 시세를 함께 보고 정하셔야 합니다. 참고용이며 법률 판단을 대신하지 않습니다.

입찰가 가이드와 무엇이 다른가요?
이 계산기는 직접 넣은 감정가와 통계로만 계산합니다. 입찰가 가이드는 회원가입하고 로그인한 뒤 권리분석 화면에서 등기를 올리면, 등기에서 읽은 사실과 거래 자료, 낙찰 통계로 예상 낙찰가 범위와 입찰 상한을 계산합니다. 무료 계정은 한 달에 1회, PRO 는 100회, ENTERPRISE 는 300회 쓸 수 있고, 가격을 내지 못한 조회는 횟수를 깎지 않습니다.

※ 참고용이며 법률 판단을 대신하지 않습니다. 실제 입찰 전에는 매각기일 공고와 매각물건명세서, 현장을 직접 확인하세요.