전세 계약 전, 등기부등본으로 전세사기 위험 확인하는 법

전세 보증금을 지키는 첫걸음은 계약 전 등기부등본 확인입니다. 등기부에서 무엇을 봐야 전세사기·보증금 미반환 위험을 줄일 수 있는지 정리합니다.

꼭 확인할 3가지

• 근저당권(을구) — 집을 담보로 받은 대출. 채권최고액이 클수록 위험.
• 선순위 권리 — 내 임차권보다 먼저 설정된 근저당·전세권·가압류가 있는지.
• 소유자(갑구) — 계약 상대가 실제 등기상 소유자와 같은지, 신탁·가압류·압류는 없는지.

위험 신호

1. 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집값(시세)에 육박하거나 넘는 경우 → 깡통전세 위험.
2. 소유권 이전이 최근에 잦거나, 가압류·압류·신탁등기가 있는 경우.
3. 등기상 소유자와 계약 상대가 다른 경우(대리인은 위임 확인 필수).

등기부로 빠르게 점검하기

등기클라우드에 등기사항전부증명서 PDF를 올리면 소유자·근저당권자·채권최고액을 통합 엑셀로 정리하고, 권리분석으로 선순위 권리·위험요소를 1차 자동 점검해 줍니다. 시세(실거래가)는 필지 지도에서 함께 확인할 수 있습니다.

※ 자동 점검은 참고용이며, 확정일자·전입신고·전세보증보험 등 별도 보호장치와 전문가 확인을 함께 이용하세요.

관련 가이드: 등기부등본 보는 법 · 깡통전세 피하는 법 · 채권최고액이란